La proposta presentata a Porta Terra riserva all’edilizia pubblica e convenzionata un quinto dei volumi residenziali dei nuovi comparti. Il Comune prevede di acquisire 465 mila metri quadrati per spazi e servizi pubblici, tra città e borgate.
Un terreno destinato a parco, un altro su cui si potrà costruire. La proposta di Piano urbanistico comunale di Alghero, il Puc, lega le due cose: quando il primo viene ceduto al Comune, la quota edificabile che gli è riconosciuta può essere trasferita sul secondo, nei limiti indicati dal piano.
È una delle scelte illustrate giovedì 12 novembre a Porta Terra dal sindaco Raimondo Cacciotto e dall’assessore all’Urbanistica Roberto Corbia.
Il Puc stabilisce dove e a quali condizioni si può costruire, quali luoghi vanno tutelati e quali terreni servono per parchi, parcheggi e altri servizi. La proposta è ancora da adottare. Il riferimento generale resta il Piano regolatore approvato nel 1984, modificato negli anni.
Cacciotto ha definito questo passaggio “un appuntamento importante e una grande opportunità per la città”. Il punto di partenza, ha ricordato, è il preliminare votato dal Consiglio comunale nel febbraio 2023, “con il quale - ha sottolineato - questa proposta è assolutamente coerente e crediamo sia maturo il tempo per portare a compimento questo sforzo mettendoci dentro il lavoro di questi due anni. Abbiamo lavorato all'aggiornamento del quadro conoscitivo sull'andamento della popolazione e sul patrimonio edilizio ed analizzato approfonditamente il tema della perequazione quale leva per garantire sviluppo, equità e pari dignità”.
Nelle slide del Comune i nuovi comparti residenziali, cioè le aree da progettare come un insieme, valgono circa 580 mila metri cubi potenziali. La bozza delle norme di attuazione riserva, nei comparti di completamento individuati dal piano, il 20 per cento del volume destinato alle abitazioni all’edilizia sovvenzionata e a quella convenzionata: alloggi a canone sociale e case da affittare o vendere a condizioni concordate con il Comune. La ripartizione tra le due forme e la posizione degli alloggi saranno definite nei progetti di dettaglio e nei relativi accordi. Da quei metri cubi, oggi, non si ricava ancora un numero di appartamenti.
Lo studio di Nomisma pubblicato dal Comune aiuta a capire il problema: al censimento del 2021, 9.548 abitazioni su 30.863 non erano occupate da residenti. Nel dato rientrano anche seconde case e abitazioni usate per le vacanze. Contare le case, dunque, dice poco su quante se ne trovino in affitto per tutto l’anno.
Il sindaco ha collegato le priorità a un quadro di studi più aggiornato, “che ci ha messo nella condizione – ha detto Cacciotto - di indirizzare con più precisione gli obiettivi da raggiungere, su tutti la casa e il diritto all'abitare, la qualità dello spazio pubblico e dei servizi”. Ha aggiunto: “Un lavoro serio, che merita rispetto e non speculazioni preventive e pregiudizi”.
Il meccanismo che lega il terreno per il parco a quello su cui si può costruire si chiama perequazione urbanistica. La bozza prevede che, in determinate aree, il Comune possa ottenere terreni per i servizi attraverso cessioni volontarie. In cambio, al proprietario viene riconosciuto un diritto edificatorio: una quota di costruzione da utilizzare altrove, nelle aree indicate dal piano. Lo studio su Cuguttu esamina proprio il rapporto tra nuove costruzioni, cessione dei terreni e realizzazione di verde e parcheggi.
“Questa visione - ha detto l’Assessore all’Urbanistica Roberto Corbia - sarà attuata con regole certe, finalizzate a garantire equità ed efficienza in un corretto rapporto tra interesse pubblico e diritti privati, attraverso la perequazione urbanistica: un meccanismo presente nel dispositivo del Piano già dalle precedenti versioni, affinato e specificato in questi due anni dal punto di vista normativo e applicativo, per renderlo concretamente attuabile. Un dispositivo che garantisce una distribuzione equa e uniforme dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra i proprietari di aree interessate da interventi di trasformazione, superando le disparità create dalle tradizionali scelte urbanistiche di zonizzazione, senza lasciare indietro nessuno, e che consentirà alla città di acquisire le aree destinate ai servizi e agli standard necessari al riequilibrio della città pubblica, senza ricorrere all'esproprio”.
La bozza lascia comunque al Comune la facoltà di espropriare alcune aree per i servizi. Le superfici che l’amministrazione prevede di acquisire con le trasformazioni sono 375 mila metri quadrati in città e 90 mila nelle borgate. Sono terreni da destinare a verde, parcheggi, infrastrutture e alloggi pubblici. Nei nuovi comparti di completamento almeno il 40 per cento della superficie dovrà restare permeabile, cioè in grado di far filtrare l’acqua piovana nel terreno.
La proposta concentra le nuove costruzioni in aree già in buona parte urbanizzate, verso la circonvallazione, e a completamento delle borgate. Secondo l’amministrazione, questa scelta riduce il consumo di suolo rispetto alle previsioni del Piano regolatore vigente.
Tra Maria Pia e Fertilia la bozza punta a dare continuità ai percorsi costieri a piedi e in bicicletta.
Per Surigheddu e Mamuntanas l’indirizzo è valorizzare l’attività agricola e recuperare i fabbricati storici. Gli interventi andranno precisati nei piani di dettaglio.
Un capitolo distinto riguarda gli alberghi. La presentazione indica circa 3 mila posti letto potenziali: duemila nelle nuove strutture previste nelle aree di sviluppo urbano, altri mille tra la riqualificazione di strutture esistenti e nuovi alberghi nelle borgate. Sono stime legate all’attuazione del piano.
Il Comune ha annunciato almeno cinque appuntamenti in commissione Urbanistica, il primo aperto al pubblico. Seguiranno gli approfondimenti sull’ambiente e il territorio agricolo, sulla città già costruita e sulle borgate. Nelle slide il primo voto in Consiglio, quello per l’adozione, è indicato come obiettivo per l’inizio del 2027.
Da quel voto scatteranno le misure di salvaguardia: se un intervento per cui è stato chiesto il permesso di costruire contrasta con il piano adottato, la decisione sulla domanda viene sospesa.
Dopo l’adozione si aprirà la consultazione formale. Dalla pubblicazione dell’avviso sul Bollettino ufficiale della Regione Sardegna (Buras), chiunque avrà 60 giorni per presentare osservazioni scritte. Per quella fase il Comune prevede la «Casa del Piano» al Quarter, dove consultare le carte, e il «Quaderno degli Attori», in cui raccogliere i contributi degli incontri.
“È in quella fase che il percorso di confronto, oltre a dare a tutti la possibilità di presentare osservazioni allo strumento adottato, sarà arricchito con la realizzazione di una serie di appuntamenti tematici e territoriali strutturati - ha affermato il presidente della Commissione Urbanistica Emiliano Piras - finalizzati a facilitare il confronto con i portatori di interesse, le associazioni, i comitati di quartiere, i sindacati e la cittadinanza in senso ampio”.
Dopo il confronto con la Regione e gli altri enti, anche per verificare il rispetto del Piano paesaggistico regionale, il testo tornerà in Consiglio per l’approvazione definitiva. Seguirà la verifica conclusiva regionale. Il nuovo Puc entrerà in vigore il giorno dopo la pubblicazione degli atti finali sul Buras.